Kinh doanh bất động sản dưới hình thức đầu tư vốn để xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản
Kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực đòi hỏi điều kiện pháp lý chặt chẽ nhất hiện nay, bởi tính đặc thù của sản phẩm là tài sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư, cũng như an toàn của thị trường tài chính.
Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện để tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh bất động sản hợp pháp tại Việt Nam.
1. Điều kiện chung đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Để được phép thực hiện các hoạt động như đầu tư dự án, nhận chuyển nhượng, bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản, tổ chức hoặc cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
(i) Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật, có ngành nghề kinh doanh bất động sản được ghi rõ trong giấy đăng ký doanh nghiệp.
(ii) Phải công khai thông tin trên website, tại trụ sở Ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch bất động sản (nếu kinh doanh qua sàn), bao gồm:
- Tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên hệ, tên người đại diện pháp luật của doanh nghiệp.
- Thông tin chi tiết về dự án hoặc sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh, tình trạng thế chấp (nếu có), số lượng sản phẩm đã và đang bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
- Tất cả các thông tin công khai phải được cập nhật kịp thời khi có thay đổi.
(iii) Chỉ được kinh doanh các bất động sản đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản, tức là phải có giấy tờ pháp lý, quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ hoàn công, bảo lãnh ngân hàng (nếu là nhà ở hình thành trong tương lai).
2. Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án bất động sản
Đối với nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản, cần có vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy định sau:
- Từ 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha.
- Từ 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
👉 Việc chứng minh năng lực tài chính dựa trên báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc báo cáo kiểm toán độc lập.
Trường hợp doanh nghiệp mới thành lập, căn cứ theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định pháp luật.
3. Các trường hợp được miễn điều kiện kinh doanh bất động sản
Không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện kinh doanh tại Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
- Bán, chuyển nhượng tài sản do phá sản, giải thể hoặc chia tách.
- Cơ quan nhà nước bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản là tài sản công.
- Ngân hàng hoặc công ty quản lý nợ (VAMC, AMC) xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
- Thực hiện bán, chuyển nhượng theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán hoặc cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình.
- Tổ chức, cá nhân tự đầu tư xây dựng và bán sản phẩm không thuộc dự án bất động sản kinh doanh.
📘 Căn cứ pháp lý
- Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi, bổ sung tại Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020.
- Điều 4 và Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
✅ Hướng dẫn thủ tục xin cấp phép và công khai thông tin
Doanh nghiệp sau khi đáp ứng đủ điều kiện cần:
- Đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản tại Phòng Đăng ký Kinh doanh – Sở Tài chính.
- Lập trang thông tin điện tử chính thức, công khai thông tin về doanh nghiệp và dự án.
- Đăng ký dự án đầu tư kinh doanh bất động sản với cơ quan có thẩm quyền (Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Xây dựng).
- Thực hiện nghĩa vụ thuế và tài chính (thuế GTGT, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ…).
- Chỉ đưa sản phẩm ra kinh doanh sau khi có đủ điều kiện pháp lý theo quy định.
